KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI DAVASI NEDİR?
Günümüzde en sık karşılaşılan ve adli yargı makamının önüne gelen uyuşmazlıkların başında kiracı ile kiraya veren arasında yaşanan uyuşmazlıklar gelmektedir. Bu uyuşmazlıklardan biri de kira bedelinin emsal kira bedellerine göre çok düşük kalmasından kaynaklanmaktadır. Kira bedelinin emsallere uyarlanması için kira bedelinin tespiti davası açılabileceği gibi kira bedelinin uyarlanması davasının açılması da mümkündür.
Biz bu yazımızda taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde belirlenen bedelin değişen şartlara göre uyarlanması adına açılan kira bedelinin uyarlanması davasından bahsedeceğiz.
KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI DAVASI
Kiracı ile kiraya veren arasında imzalanmış olan kira sözleşmesinin en önemli unsuru kira bedelidir. Ancak kira sözleşmesinin imzalandığı tarih ile sözleşmenin devamı süresince, koşulların değişmesi söz konusu olabilir. Değişen şartlara kira bedelinin uyarlanması için açılabilecek dava, kira bedelinin uyarlanması davasıdır.
Kira sözleşmesi, her iki tarafa da birtakım haklar tanıyan bu hakların yanı sıra yükümlülükler yükleyen bir sözleşmedir. Türk hukukunda sözleşme ile bağlılık ilkesi hakim olsa da kira bedelinin uyarlanması talebi bu ilkenin istisnalarından birini oluşturmaktadır.
Kira sözleşmesinin kurulmasının ardından, kira ilişkisinin devam ettiği süre boyunca olağanüstü değişiklikler veya mücbir sebepler nedeniyle kira sözleşmesi ile kurulan denge kiracı veya kiraya veren aleyhine değişebilir. Bu durumda kira sözleşmesinin kurulması sırası ile kira ilişkisinin devam ettiği dönemde meydana gelen bu haller nedeniyle hakimden kira sözleşmesinin değişen şartlara uyarlanmasını istemek mümkündür.
KİRA UYARLAMA DAVASI AÇABİLMENİN ŞARTLARI
Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 344 ve madde 138’in birlikte göz önünde bulundurulması ile uyarlama davasının aşağıda sıraladığımız şartların varlığı halinde açılabileceği öngörülür. Bu şartlar:
- Sözleşmenin kurulduğu anda taraflarca öngörülemeyecek olağanüstü bir halin ortaya çıkması gerekir. Bu olağanüstü hal herkes için geçerli, objektif ve önceden bilinemeyecek bir hal olmalıdır.
- Söz konusu olağan halin borçludan kaynaklanmaması gerekir.
- Sözleşmenin kurulduğu andaki mevcut durumun borçlu aleyhine değişmesi gerekir.
- Borçlunun borcunu henüz ifa etmemesi veya ifayı gerçekleştirirken aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutması gerekir.
Gerek yerleşik Yargıtay içtihatları gerekse Türk Borçlar Kanunu madde 138’de yer alan hükümlere göre kira bedeli herhangi bir ihtirazi kayıt konulmadan ödenmesi halinde ödenen kira bedeline ilişkin kira uyarlama davasının açılması mümkün olmayacaktır. (Yargıtay 3. HD., E. 2017/7910 K. 2019/4570 T. 15.5.2019) Bununla birlikte kiracı, kira bedelini ödediği anda ihtirazı kayıt koyması halinde kira uyarlama davası açabilir. Kira sözleşmesinin bitiminden sonra kira uyarlama davası açılması da mümkün değildir. Kira uyarlama davası sadece kira sözleşmesinin devam ettiği müddet boyunca açılabilir.
Tüm bu şartların varlığı halinde kira sözleşmesi ile kurulan denge aleyhine değişen taraf kira uyarlama davası açabilecektir.
Özetle; kira uyarlaması davası açabilmek için olağanüstü bir durumun oluşması, söz konusu durumun davacıdan kaynaklanmayan bir şekilde ortaya çıkması, güçleşen şartlarla birlikte kira sözleşmesinin devam etmesinin zor olması ve kira bedelinin bu nedenlerle yerine getirilememesi gerekir.
KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI DAVASI NE ZAMAN AÇILIR?
Kira bedelinin uyarlanması davası, taraflar arasındaki kira sözleşmesinden kaynaklanan dengenin bir tarafın aleyhine olacak şekilde değişmesi halinde her zaman açılması mümkündür. Kira tespit davalarında var olan 5 sene şartı, kira uyarlama davaları bakımından uygulanmaz. Aranılan tek şart olağanüstü durumun oluşmasıdır.
KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI DAVASI KİME KARŞI AÇILIR?
Kira bedelinin uyarlanması davası, olağanüstü durumun ortaya çıkması ile denge aleyhine değişen kişi tarafından açılmaktadır. Bu anlamda davayı kiracı açabileceği gibi kiraya veren de açabilir.
KİRA UYARLAMA DAVASI GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Kira bedelinin uyarlanması davası, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılır. Bu anlamda kira bedelinin uyarlanması davasında yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olup görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemeleridir.
KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI DAVASINDA İHTİYATİ TEDBİR TALEP EDİLEBİLİR Mİ?
Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 389’a göre mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişim nedeniyle hakkın elde edilmesi önemli ölçüde güçleşeceğinden veya tamamen imkansız hale gelmesinden veyahut ciddi bir zararın doğacağından endişe eden tarafın ihtiyatı tedbir talep etmesi mümkündür.
HMK m. 389 ile düzenlenen ihtiyati tedbir müessesesi kira bedelinin uyarlanması davaları bakımından da geçerlidir. Yani kira bedelinin uyarlanması davaları için de mahkemeden ihtiyati tedbir talep edilebilmesi mümkündür.
Kira sözleşmesinin devam ettiği süre içerisinde olağanüstü bir durumun ortaya çıkması ile ciddi bir zararın meydana gelebileceği olasıdır. Bu halde hakim tarafından zararın çıkabileceğinin güçlü emarelerle tespit edilmesi halinde talep halinde ihtiyati tedbir kararının da verilebilmesi mümkündür.
KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI DAVASINDA ÖNGÖRÜLEMEYEN DURUMLAR
Kira bedelinin uyarlanması davasının açılabilmesi için olağanüstü bir durumun meydana gelmesi ve bu durumun taraflarca önceden öngörülemeyecek olması gerektiğini yukarıda belirtmiştik. Öngörülemeyecek durumları sınırlamak mümkün olmamakla birlikte birkaç örnek verilebilir.
- Pandemi
- Savaş
- Tüm ülkeyi etkileyen ekonomik krizler
- Döviz kurlarında tahmin edilemeyecek artışlar
- Enflasyonun aşırı yükselmesi
- Devalüasyon durumları
- Paranın değerinin aşırı şekilde düşmesi
Sayılan bu gibi durumlar olağanüstü durum olarak kabul edilebilir. Bu hallerde kira bedelinin uyarlanması davasının açılması mümkün olabilir.
KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI DAVASI SONUCUNDA VERİLEN KARAR NE ZAMAN UYGULANIR?
Kira bedelinin uyarlanması davası açıldıktan sonra mahkeme tarafından verilen karar, davanın açıldığı tarihten itibaren etkili olmaktadır. Bu nedenle dava açılmadan önceki tarihler için uyarlama talep edilmesi mümkün değildir.
KİRA TESPİT DAVASI İLE KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI DAVASI ARASINDAKİ FARKLAR
Uygulamada sıklıkla karıştırılan davalar kira tespit davası ile kira bedelinin uyarlanması davasıdır. Aralarındaki farkları şu şekilde sıralayabiliriz:
- Kira bedelinin uyarlanması davalarında ifa güçlüğünün ortaya çıktığı andan itibaren her zaman bu davayı açmak mümkündür. Bununla birlikte kira tespit davalarında kira döneminin sona ermesine 1 ay kala karşı tarafa ihtar çekmek gerekir.
- Kira bedelinin uyarlanması davasında 1 yıldan kısa süreli sözleşmelerde dahi olayın niteliklerine göre sonuç alınması mümkün iken kira tespit davalarında sözleşmenin 5 yıldan uzun olup olmadığı değerlendirilmektedir.
- Kira bedelinin uyarlanması davası geriye dönük bir etkisi olmazken kira tespit davaları geçmişe yönelik etki edebilir.
- Kira bedelinin uyarlanması davalarında süre sınırlaması bulunmamaktadır.
- Kira bedelinin uyarlanması davasında hakimin daha geniş takdir yetkisi bulunur iken kira tespit davalarında hakimin takdir yetkisi daha sınırlıdır.
KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI DAVASINDA ARABULUCULUK ZORUNLU MUDUR?
1 Eylül 2023 tarihi itibariyle Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununa 18/B maddesi ile eklenen kira ilişkisine dair tüm uyuşmazlıklar için dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu kılınmıştır. Bu anlamda kira bedelinin uyarlanması davası açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerekmektedir. Arabulucuyla başvurulmadan kira bedelinin uyarlanması davası açılamaz.
SONUÇ
Günümüzde kira uyuşmazlıkları sık karşılaşılan durumlardan biri haline gelmiştir. Tüm ülke düzeyinde yaşanan, taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenemeyecek durumların meydana gelmesi ile kira sözleşmesi ile kurulan denge taraflardan biri aleyhine değişebilir. Bu değişim sonucu kira sözleşmesinin devam ettirilmesi zorlaşabilir. Bu hallerde öncelikle dava şartı olan arabulucuya başvurup daha sonrasında ise kira bedelinin uyarlanması davası açılabilmektedir. Buna ek olarak, uyarlama davasının kira bedeliyle sınırlandırılması şart değildir. Özellikle sözleşmenin bir hükmü niteliğinde olan “kira artış oranı”nın da uyarlama davasına konu edilmesinin önünde bir engel yoktur.
Uyuşmazlığın en kısa yoldan çözülmesi ve olası hak kayıpların önüne geçilmesi için mutlaka bir avukat aracılığıyla sürecin yürütülmesi tavsiye edilmektedir.
Stj. Av. Gülce Erce & Av. Mücahit Kaynarca